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《遼寧省物業管理條例》
2018-10-25  發布者:振興區政府
遼寧省物業管理條例

(2017年11月30日遼寧省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議通過)

第一章 總  則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造和諧有序的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。
  第二條 本條例適用于本省行政區域內物業管理及其監督管理活動。
  第三條 物業管理應當遵循業主自治管理、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。
  第四條 省、市、縣(含縣級市、區,下同)人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立健全物業管理服務綜合協調機制和目標責任制,完善激勵政策和措施,促進物業服務發展與和諧社區建設。鼓勵采用新技術、新方法,運用信息化手段,提高物業管理和服務質量。
  第五條 省住房城鄉建設行政主管部門和市、縣房地產行政主管部門(以下簡稱物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
  公安、民政、財政、工商、價格、規劃、國土資源、質監、環保、人民防空、城市管理執法等有關行政管理部門應當按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。
  第六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責:
  (一)組織成立首次業主大會會議籌備組;
  (二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;
  (三)指導和監督業主大會、業主委員會開展日常工作;
  (四)協調和指導老舊住宅區物業管理工作;
  (五)協調物業管理與社區管理服務之間關系,調解業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛;
  (六)法律、法規規定的其他職責。
  居(村)民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
  第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范行業行為,加強物業服務行業人員培訓,提高物業服務水平,促進物業服務企業依法誠信經營,維護物業服務企業的合法權益。

第二章 物業管理區域的規劃與建設

  第八條 物業管理區域的劃分,應當遵循規劃優先、相對集中、功能完善、資源共享、便民利民的原則,以土地使用權證或者不動產登記證確定的用地范圍為基礎,綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、業主人數、自然界限、社區布局建設、利于自治管理等因素。
  物業配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域。規模過大劃分為一個物業管理區域不便于管理或者已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域;影響設施設備共有功能使用的,不得分割劃分。
  第九條 在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,建設單位應當將劃定的物業管理區域資料送交縣物業行政主管部門備案,并在房屋買賣合同中明示和在商品房銷售現場公示。
  第十條 已投入使用但尚未劃分物業管理區域的或者需要調整物業管理區域的,縣物業行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,在征求相關業主意見后劃分或者調整,并在相應區域內顯著位置進行不少于七日的公告。調整物業管理區域的,還應當征得相應區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
  第十一條 縣物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。
  物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
  第十二條 建設單位應當按照下列規定配置物業管理區域內物業服務用房:
  (一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百五十平方米配置;
  (二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的,按照不少于總建筑面積千分之三配置;
  (三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按照不少于千分之一的標準配置;
  (四)分期開發建設的,首期配置建筑面積不得少于一百五十平方米,且集中建設;
  (五)物業服務用房應當在地面以上,相對集中,便于開展物業服務活動,并具備采光、通風、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。
  第十三條 物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中,業主委員會辦公用房建筑面積按照二十至四十平方米配置。
  物業服務用房不計入分攤共用建筑面積,其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理不動產所有權初始登記時,應當注明物業服務用房并申請登記。
  物業服務用房不得轉讓和抵押,未經業主大會同意,任何單位和個人不得變更用途。
  第十四條 城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、竣工驗收過程中,應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。
  房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證時,應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查;不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時,應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。
  建設單位應當將物業服務用房相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內顯著位置公示。
  第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;驗收合格后,建設單位應當將專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。
  已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的,物業行政主管部門應當組織專業經營單位按照國家有關規定進行驗收。驗收合格的,專業經營單位應當接收;驗收不合格的,由市、縣人民政府組織相關單位整改合格后,專業經營單位應當接收。
  移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線,其維修、養護、更新和改造等費用,由專業經營單位依法承擔,不得從物業服務費和住宅專項維修資金中列支。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

第三章 業主、業主大會及業主委員會

  第十六條 房屋的所有權人為業主。
  依法登記取得或者根據物權法有關規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。
  基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。
  第十七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會,選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
  第十八條 符合下列條件之一的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣物業行政主管部門組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議:
  (一)交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的;
  (二)交付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的;
  (三)自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到百分之三十的。
  只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
  第十九條 建設單位應當將物業管理內房屋交付情況定期報送縣物業行政主管部門,并抄送街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
  符合成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議條件的,縣物業行政主管部門應當及時書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,也可以由建設單位、居(村)民委員會或者十人以上業主聯名向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出成立申請;街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到通知或者申請后六十日內,組建首次業主大會會議籌備組,并書面通知建設單位或者委托的物業服務企業向其及時報送物業管理區域劃分資料、房屋等建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖等籌備首次業主大會會議必要的資料。
  第二十條 首次業主大會會議籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔;老舊住宅區首次業主大會會議的籌備經費由縣人民政府承擔。
  第二十一條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成,人數為七人以上至十五人以下單數,其中業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府征求業主意見后確定,所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。
  籌備組應當自成立之日起七日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。百分之二十以上業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調更換。
  籌備組正式工作前,縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。
  第二十二條 籌備組成員應當符合下列相關條件:
  (一)具有完全民事行為能力;
  (二)本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職;
  (三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;
  (四)按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金;
  (五)法律、法規規定的其他條件。
  第二十三條 首次業主大會會議籌備組履行下列職責:
  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
  (二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
  (三)確認業主身份,確定業主人數、所擁有的專有部分面積,以及業主在首次業主大會會議上的投票權數;
  (四)制定首屆業主委員會委員、候補委員選舉辦法,確定候選人名單;
  (五)依法確定首次業主大會會議表決規則;
  (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
  對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則草案等提出異議的,業主大會籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。
  籌備組應當自組成之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。籌備組在業主大會成立后自行解散。
  第二十四條 業主大會會議討論決定下列事項:
  (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;
  (二)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;
  (三)確定物業管理方式,選聘、續聘和解聘物業服務企業;
  (四)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
  (五)籌集和使用住宅專項維修資金;
  (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
  (七)改變共有部分的用途;
  (八)制定公共綠地管護辦法;
  (九)共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用;
  (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;
  (十一)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;
  (十二)法律、法規或者管理規約規定的應由業主共同決定的其他事項。
  第二十五條 業主大會決定前條第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前條其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
  前款規定的面積和業主人數,按照下列規定確定:
  (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照本項統計總和計算。
  (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照本項統計總和計算。
  第二十六條 業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
  (一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的;
  (二)需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;
  (三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
  (四)管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。
  業主委員會不履行組織召開業主大會會議義務的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召開。
  第二十七條 業主大會會議可以采用集中討論、書面征求意見的形式,也可以采用信息化方式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交業主簽收;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告。
  業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議,委托書應當載明委托事項、權限及期限。
  物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。
  業主大會投票表決應當為實名投票。提倡采用信息化手段進行投票表決。
  第二十八條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。
  一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但所代表的業主人數為一人。
  業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定代理人行使投票權。
  第二十九條 業主大會可以設立監事會或者執行監事。業主大會議事規則應當對其職責、議事規則和工作經費,以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定。
  第三十條 不具備成立業主大會條件的物業管理區域,或者具備成立條件而未成立,且經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的物業管理區域,可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導物業管理區域所在的居(村)民委員會臨時代行業主委員會職責。
  第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,委員候選人由居(村)民委員會、業主推薦和業主自薦,經業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一名委員單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任一人,副主任一至二人,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。
  業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
  (一)具有完全民事行為能力;
  (二)遵守國家有關法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務;
  (三)按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金;
  (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;
  (五)具有一定的組織能力和文化水平;
  (六)具備與履行職責相適應的時間;
  (七)本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。
  業主大會在選舉業主委員會委員的同時,可以選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。
  第三十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料到縣物業行政主管部門辦理備案:
  (一)業主大會成立和業主委員會選舉決議;
  (二)管理規約;
  (三)業主大會議事規則;
  (四)業主委員會主任、副主任及其他成員名單;
  (五)業主大會決定的其他重大事項。
  符合備案條件的,縣物業行政主管部門自收到備案資料后十日內予以備案并出具備案證明。
  業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。
  第三十三條 業主委員會辦理備案后,可以持備案證明、申請人身份證等刻章材料,到所在地具有公章刻制資質的刻章企業,申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。設立監事會或者執行監事的,業主大會印章應當由其保管并監督使用。
  業主委員會可以持備案證明等資料向金融機構申請開立賬戶,并按照有關規定對業主共有資金的收支、核銷進行統一管理,不得以個人名義進行存儲和管理。
  市、縣物業行政主管部門應當加強對街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、業主委員會工作的指導,提高依法依規履職能力和管理水平。
  第三十四條 業主委員會履行下列職責:
  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主合法權益;
  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;
  (三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;
  (五)監督管理規約的實施;
  (六)督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用;
  (七)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;
  (八)調解業主之間、物業服務企業與業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
  (九)業主大會賦予的其他職責。
  第三十五條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。
  三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。
  召開業主委員會會議,應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員半數以上同意。
  業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。
  業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
  第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:
  (一)管理規約、業主大會議事規則;
  (二)業主大會和業主委員會的決定;
  (三)物業服務合同;
  (四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;
  (五)物業共有部分的使用和收益情況;
  (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
  (八)其他應當向業主公開的情況和資料。
  業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄,有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的,業主委員會應當出具。
  第三十七條 業主委員會委員不得有下列行為:
  (一)拒絕或者放棄履行委員職責;
  (二)挪用、侵占業主共有財產;
  (三)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關物業費用,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;
  (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
  (五)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;
  (六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
  業主委員會委員違反前款規定的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員資格。
  第三十八條 經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。
  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。經業主大會同意,可以對業主委員會委員發放工作津貼。工作經費籌集、管理和使用辦法由業主委員會提出,經業主大會會議表決通過。
  業主委員會應當于每年三月底前在物業管理區域內顯著位置公布上一年度業主大會、業主委員會經費收支情況,接受業主監督。業主大會監事會或者執行監事應當進行檢查,發現問題的,應當要求業主委員會予以糾正。經百分之二十以上業主提議,應當對經費收支情況進行審計。
  推進建立業主委員會主任離任審計制度。
  第三十九條 因物業轉讓、滅失等原因不再是業主,喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的,委員、候補委員資格自行終止。
  有下列情況之一的,業主委員會可以決定終止其委員、候補委員資格:
  (一)以書面形式向業主大會、業主委員會或者居(村)民委員會提出辭職的;
  (二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
  (三)不履行業主義務的;
  (四)無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的;
  (五)本人、配偶及其親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職的;
  (六)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
  第四十條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議,完成換屆選舉;逾期未完成的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織完成。
  業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物予以移交。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交;必要時,由公安機關依法給予協助。
  業主委員會委員任期內資格終止的,應當自終止之日起三日內移交其保管的前款規定的財物。

第四章 前期物業管理

  第四十一條 建設單位應當按照國家有關規定選聘前期物業服務企業,并接受縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督。
  建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同,合同期限不得超過三年,并報縣物業行政主管部門備案。合同期滿繼續聘用的,應當續簽物業服務合同。更換前期物業服務企業的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
  住宅前期物業服務企業應當通過招投標的方式選聘;建筑面積不超過三萬平方米的,經縣物業行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘。
  第四十二條 住宅前期物業服務收費實行政府指導價,由市、縣價格主管部門會同物業行政主管部門制定,并定期公布。
  建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。
  第四十三條 建設單位可以邀請委托的物業服務企業提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。
  建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知物業服務企業參加。
  第四十四條 新建物業的配套建筑及設施設備經建設行政主管部門竣工綜合驗收合格后,建設單位方可向物業買受人辦理物業交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,應當承擔相應的責任,并承擔前期物業服務費用。
  已交付業主的物業,物業服務費由業主承擔;未交付的或者已竣工但尚未售出的物業,物業服務費由建設單位全額承擔。建設單位與物業買受人約定減免物業服務費的,減免費用由建設單位承擔。
  前款所稱交付是指按照房屋買賣合同約定的時間,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦完相關交付手續為準。
  第四十五條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未經承接查驗的,不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。
  現場查驗物業二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交國家規定的有關資料;未能全部移交的,建設單位應當列出未移交資料清單并書面承諾補交時限。
  第四十六條 物業服務企業應當自新建物業交接后三十日內,持下列文件向縣物業行政主管部門辦理備案:
  (一)前期物業服務合同;
  (二)臨時管理規約;
  (三)物業承接查驗協議;
  (四)建設單位移交資料清單;
  (五)查驗記錄;
  (六)交接記錄;
  (七)其他與承接查驗有關的文件。
  物業服務企業應當在備案后十五日內將備案情況,在物業管理區域內顯著位置公告。
  第四十七條 物業服務企業應當及時將承接查驗有關的文件、資料和記錄歸檔,建立物業承接查驗檔案,并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權查閱、復印。

第五章 物業服務

  第四十八條 物業服務企業享有以下權利:
  (一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;
  (二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;
  (三)勸阻違反物業管理規約的行為;
  (四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;
  (五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。
  第四十九條 物業服務企業應當履行以下義務:
  (一)按照物業服務合同約定,提供物業服務;
  (二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
  (三)接受業主和業主委員會的監督,定期聽取業主的意見和建議,改進和完善物業服務;
  (四)協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動;
  (五)受委托管理電梯、消防設施的,應當依法依規履行安全管理職責;
  (六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。
  第五十條 業主大會成立后,應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式。提倡業主大會通過招投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
  物業服務合同應當包括物業服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準及調整機制、共用設施設備維修范圍和責任、雙方權利義務、合同期限、違約責任等內容。
  物業服務合同示范文本由省物業行政主管部門會同省工商行政管理部門制定。
  第五十一條 物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內顯著位置公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容確需調整的,業主委員會應當將調整的內容在物業管理區域內顯著位置公示,并按照業主大會規定的程序確認調整。
  前款規定的公示時間不得少于十日。
  物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人。
  第五十二條 物業服務合同期限屆滿六十日前,業主委員會應當召集業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定續聘的,應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不續聘的,應當及時告知物業服務企業。
  提前解除物業服務合同的,提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告,并書面告知縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
  第五十三條 業主大會決定自行管理或者選聘新物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同解除或者終止二十日前,向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下向新選聘的物業服務企業移交下列資料和財物,辦理完交接手續:
  (一)物業承接查驗檔案;
  (二)物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;
  (三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;
  (四)清算后的預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
  (五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。
  第五十四條 縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監管。
  在物業服務合同解除或者終止前,原物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。在物業服務合同解除或者終止時,拒不撤離物業管理區域的,縣物業行政主管部門應當責令其限期撤離,逾期不撤離的,將其行為記入誠信檔案。違反治安管理法律、法規的,由公安機關依法給予治安處罰。業主委員會或者業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
  第五十五條 物業服務企業撤離后,仍未選聘到新物業服務企業的,經業主委員會或者業主代表申請,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當進行應急管理。在街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導和監督下,居(村)民委員會可以根據應急管理的需要提供基本保潔、秩序維護等服務,服務期限協商確定,費用由業主承擔。
  第五十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區分不同物業的性質和特點,依法在物業服務合同中約定。物業服務收費應當明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置,將服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準等有關情況公示。
  第五十七條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。實行酬金制的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,定期如實公示并接受業主監督和業主委員會核查。
  物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,預收期限最長不得超過一年。
  業主委員會可以根據物業服務合同向物業服務企業收取履約保證金,收取標準由雙方協商確定。
  第五十八條 業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費用。業主欠交物業服務等費用的,物業服務企業可以通過上門催交等方式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的,物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行,人民法院按照有關規定錄入個人信用信息系統。
  物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
  第五十九條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示計量值向其收取費用(未安裝供熱計量器具的除外),不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。
  住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人民防空工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電,綠化用水用電,消防用水等的收費,應當執行居民使用價格標準。洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣、用熱除外。物業服務用房的供熱費用按照居民使用價格收取。雙方合同另有約定的,從其規定。
  專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,并按照約定支付手續費,但接受委托的物業服務企業,不得向業主收取手續費等額外費用。
  第六十條 市、縣物業行政主管部門應當建立物業管理服務投訴受理制度,公布投訴方式,接受業主、業主委員會、物業使用人的投訴,及時答復處理結果。經核查屬實的,縣物業行政主管部門應當向物業服務企業發出整改通知,責令其限期整改。
  縣城市管理執法、公安、價格、工商、環保、衛生、規劃、園林等部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式,依法處理違法行為;有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理,并答復投訴人。
  第六十一條 物業服務企業應當按照法律規定和物業服務合同約定,采取網絡信息化安全防范措施,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。公安派出所應當加強對物業服務企業安全防范的監督指導。
  物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主、物業使用人人身、財產、個人隱私受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
  業主、物業使用人對人身、財產、個人隱私安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。
  第六十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定和國家有關物業服務標準和規范提供服務,加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。
  物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,阻礙業主進入物業管理區域以及實施其他損害業主合法權益的行為。
  物業服務企業違反規定以及物業服務合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費,以及合同期滿繼續服務收費的,業主有權拒絕。
  物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定或者法律、法規規定,以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的,業主委員會可以依法提起訴訟,要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
  第六十三條 物業行政主管部門應當建立物業服務企業服務標準與質量考核和信用評價體系,定期組織對其進行考核,聽取業主、業主委員會和居(村)民委員會的評價意見,并將考核結果向社會公布。
  推進建立物業服務第三方評估機制。物業服務評估機構從事物業服務評估活動,應當遵循獨立、客觀、公正的原則。物業行政主管部門、業主、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務評估機構對物業服務標準和質量、物業服務合同履行情況進行評估。
  物業服務企業質量考核結果可以作為企業信用評價的重要依據,并與物業服務評估結果作為確定下一年度物業服務收費標準的重要依據。考核評價和評估辦法由省物業行政主管部門制定。
  第六十四條 實行物業管理協調會議制度。物業管理協調會議應當由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集,物業行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理協調會議主要協調解決下列事項:
  (一)具備成立業主大會條件而未依法成立;
  (二)業主委員會未依法履行職責;
  (三)業主委員會委員不足半數或者未依法換屆;
  (四)物業服務企業未依法撤離和辦理交接手續;
  (五)物業管理服務過程中發生的糾紛;
  (六)其他需要協調解決的物業管理事項。
  第六十五條 經業主共同或者業主大會決定,在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督指導下,可以對物業實施自行管理。決定實施自行管理的,應當就管理負責人、管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔人、人員雇傭等事項作出決定。

第六章 物業的使用與維護

  第六十六條 業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
  業主對物業專有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的權利,承擔義務。
  業主不得以放棄權利為由,不承擔義務。
  第六十七條 業主大會成立前,利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的,應當在物業服務合同中約定。經營所得的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。
  業主大會成立后,利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的,應當經業主大會、相關業主同意。經營收益歸全體業主共有,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
  經營所得應當單獨分類列賬,獨立核算,每半年公布一次經營所得收支情況,并接受業主監督。
  第六十八條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內歸業主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛。確需占用的,應當經業主大會同意。
  物業管理區域內行駛、停放車輛等行為,應當遵守管理規約或者相關管理規定,不得占用消防通道和影響其他車輛及行人正常通行。
  規劃、公安交通、消防等部門應當加強對物業管理區域內停車位施劃的指導。
  第六十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當公開;業主要求承租的,建設單位不得拒絕。
  在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有剩余車位、車庫的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。
  第七十條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當按照設計文件在實地標注,并向全體業主開放。建設單位不得將停車位出售、附贈,法律、法規另有規定的,從其規定。
  人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,應當保障該工程的維護管理和停車管理的必要支出。
  第七十一條 物業管理區域內禁止下列行為:
  (一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構;
  (二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;
  (三)違法搭建建筑物、構筑物;
  (四)擅自改變建筑物及其附屬設施用途;
  (五)擅自改變房屋外觀;
  (六)違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;
  (七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;
  (八)侵占、損壞公共綠地及其附屬設施;
  (九)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;
  (十)違反規定停放車輛;
  (十一)違反規定擺攤設點、占道經營;
  (十二)違反規定飼養寵物、家畜家禽;
  (十三)違反規定種植果樹、蔬菜;
  (十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
  違反前款規定的,業主委員會、物業服務企業應當制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告城市管理執法等有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以處理。
  第七十二條 業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當將禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人,業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。
  第七十三條 物業出租的,業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后,及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況告知業主委員會、物業服務企業。
  第七十四條 建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限,承擔保修責任。物業服務企業對業主專有部分和共用部位、共用設施設備保修期內出現的質量問題,應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況,予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的,建設單位應當另行委托其他單位保修。
  建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,物業服務企業、業主可以向建設行政主管部門反映,由建設行政主管部門依法監管。
  保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同約定承擔。
  電梯、消防等涉及人身、財產安全并有特定要求的設施設備,應當按照有關法律、法規規定,由共有人或者實際管理人履行管理義務,委托專業機構定期維修和養護,確保使用安全。
  第七十五條 物業維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當依法負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人財產損失的,責任人應當依法負責賠償。
  第七十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照規定交納住宅專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
  業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶,在國家規定的保修期屆滿后未出售的物業,由建設單位先行交存。
  業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。市物業行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少向業主公布一次住宅專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。
  第七十七條 未建立首期住宅專項維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省、市的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集。
  業主大會成立前,住宅專項維修資金由物業行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理的,應當在銀行設立住宅專項維修資金專戶,接受物業行政主管部門的監督。
  住宅專項維修資金補交、續交以及管理使用辦法由市人民政府按照國家有關規定制定。
  第七十八條 住宅專項維修資金的使用,經業主大會決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即根據管理規約的規定,持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。
  第七十九條 物業保修期滿后,發生下列危及安全情形之一,需要立即使用住宅專項維修資金的,由業主委員會或者居(村)民委員會、相關業主提出應急處置方案,或者由物業服務企業提出建議,經業主委員會或者居(村)民委員會、相關業主同意,報送物業行政主管部門于三個工作日內審核同意后使用:
  (一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;
  (二)電梯故障危及人身安全的;
  (三)消防設施損壞的;
  (四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;
  (五)樓體外立面有脫落危險的;
  (六)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;
  (七)其他危及房屋安全的情形。
  應急維修費用應當從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支,使用情況在物業管理區域內顯著位置向相關業主進行不少于七日的公示;涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。
  第八十條 市、縣人民政府應當對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅區進行改造整治,并向社會公布改造整治規劃和年度計劃。老舊住宅區的范圍由市、縣人民政府確定并公布。
  鼓勵具備條件的老舊住宅區,經業主大會同意,按照改造整治規劃,可以建設經營性用房、車庫、車位,經營收益彌補改造整治資金不足或者納入住宅專項維修資金管理。
  第八十一條 縣物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促、指導老舊住宅區成立業主大會,選舉業主委員會,實行物業服務企業管理或者業主自行管理。

第七章 法律責任

  第八十二條 違反本條例,法律、法規有規定的,從其規定;造成他人損害的,依法承擔民事責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
  第八十三條 業主委員會作出的決定,違反法律、法規規定或者業主大會決定,給業主、物業服務企業造成損害的,由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔民事責任;嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的,依法追究相關責任。
  第八十四條 違反本條例規定的,按照下列規定處罰:
  (一)違反本條例第十五條規定,物業管理區域內相關管線和設施設備驗收合格后,專業經營單位未接收的,由物業行政主管部門責令限期改正,造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任;
  (二)違反本條例第十九條第二款規定,建設單位或者委托的物業服務企業未按照通知要求,向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送籌備成立首次業主大會會議必要的資料的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
  (三)違反本條例第二十條規定,建設單位拒不承擔首次業主大會會議籌備經費的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款;
  (四)違反本條例第五十三條、第五十四條規定,原物業服務企業未按期移交資料、財物或者擅自撤離的,由物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由物業行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款。
  第八十五條 違反本條例第七十一條規定的,由物業行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門按照下列規定予以處罰:
  (一)違反第一款第一項規定,裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的,責令限期改正,恢復原狀,處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的,責任人應當依法予以賠償;
  (二)違反第一款第二項規定,侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備的,責令限期改正、恢復原狀,并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款;對單位處以五萬元以上十五萬元以下罰款;
  (三)違反第一款第四項規定,擅自改變建筑物及其附屬設施用途,由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的,責令限期改正、恢復原狀;情節嚴重的,可處以五千元以上二萬元以下罰款;
  (四)違反第一款第三項、第五項至十二項規定的,依照相關法律、法規實施行政處罰。
  第八十六條 違反本條例規定,物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一,由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分:
  (一)未按照規定履行監督管理職責,造成嚴重社會不良影響的;
  (二)未按照規定及時組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議,造成不良后果的;
  (三)未按照規定在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;
  (四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;
  (五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的;
  (六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第八章 附  則

  第八十七條 本條例下列用語的含義是:
  (一)物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;
  (二)共用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
  (三)共用設施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、鍋爐、消防設施、安防監控設施、綠地、道路、區域圍護、避雷裝置、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、自行車棚、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;
  (四)專業經營設施設備,是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線;
  (五)最終用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。
  第八十八條 本條例自2018年2月1日起施行。2008年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過的《遼寧省物業管理條例》同時廢止。


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